Kúpa nehnuteľnosti v Maďarsku

Nedávno sme sa rozhodli riešiť bývanie, nakoľko náš byt sa nám už zdal byť malý. Treba uznať, že 45 m2 bez balkóna je pre trojčlennú rodinu málo a tak sme sa rozhodli pre výmenu a teda kúpu väčšieho bytu. Mali sme síce dohodnutú nehnuteľnosť ale pre nezhody s predávajúcou sme sa na kúpe nedohodli. Hľadali sme aspoň 4 izbový byt v Bratislave samozrejme za rozumnú cenu. Po dlhom pátraní sme sa pod stanovenú hranicu nedostali s novostavbami a staršie neprerobené byty boli akurát na hrane alebo aj nad stanovenou hranicou. Horšie bolo, že ak cenovo vyhovovali, nevyhovovalo jeho situovanie. V časoch, kedy sme hľadali byt boli v predaji za našu cenu iba byty na prízemí alebo na streche, čo sme samozrejme neakceptovali. Po dlhom hľadaní sme boli donútení obzrieť sa aj mimo Bratislavy. Nakoľko ovládam aj pre mnohých cudzí jazyk – maďarčinu – prešiel som si niektoré ponuky z maďarska. Takýchto “agregátorov” realít je viac a dajú sa vyhľadať cez nášho veľkého brata googla. Kto by mal záujem, samozrejme translátor je nápomocný.

Prečo ale píšem tento článok? Určite sa mnoho ľudí pozastaví, čo to všetko obnáša takéto vybavovanie. Priznám sa, že aj pre mňa to bola veľká neznáma a nevedel som do čoho idem. Preto som sa snažil vyhľadať čo najviac článkov venovaných tejto téme. Hľadal som všetky pozitíva aj negatíva bývania za hranicami. Vačšina ľudí by najskôr hľadala negatíva, preto píšem tie, s ktorými sa stretnete:

  1. Cestovanie – ak si vyberiete miesto niekde ďalej, rátajte s tým, že budete potrebovať minimálne 1 auto, alebo aj 2.
  2. Jazyk – je dobré ho ovládať aj keď sa dá dohodnúť v anglickom alebo v nemeckom jazyku.
  3. Zdravotníctvo – v prípade nutnosti je potrebné volať záchranku v zahraničí.
  4. Úver – na nehnuteľnosť v zahraničí zatiaľ je potrebné brať úver v danej krajine, jedine ak máte možnosť vybaviť úver na nehnuteľnosť na Slovensku (napr. na rodičovský dom).
  5. Trvalý pobyt – na Slovensku stále inštitút, bez ktorého vlastne neexistujete.

Tieto body samozrejme nie sú neriešiteľné, len to chce trošku úsilia. Spomeniem ale postupnosť vybavovania dokladov v Maďarsku. Prešiel som už celým procesom a musím sám uznať, že niektoré záležitosti sú odlišné od nášho systému a určite mnoho z Vás bude prekvapených. Sú 2 možnosti ako vybaviť kúpu nehnuteľnosti.

  1. Kúpa nehnuteľnosti na hotovosť
  2. Kúpa nehnuteľnosti na úver

Prvý bod je samozrejme najjednoduchší, kedy donesiete hotovosť a kúpite danú nehnuteľnosť. Toto šťastie som samozrejme nemal preto som riešil druhú možnosť aj keď len čiastočne. Časť kúpnej ceny som platil v hotovosti a časť na úver. Celý postup vybavovania je teda nasledovný:

  1. nájsť si nehnuteľnosť a dohodnúť sa s danou realitnou kanceláriou na návšteve. Odporúčam ísť si pozrieť aj viac nehnuteľností naraz, nakoľko fotky bývajú klamlivé.
  2. V prípade výberu vhodnej nehnuteľnosti je nutné ju zarezervovať v realitnej kancelárii.
  3. Podpis kúpnej zmluvy.
  4. Výplata kúpnej ceny alebo jej časti.
  5. Vybavenie úveru.
  6. Prevzatie nehnuteľnosti.

Tieto body sa nelíšia od našich slovenských zvykov, ale po prečítaní ďalších riadkov Vás asi prekvapí niekoľko mojich zážitkov.

Pri výbere sme na internete našli 2 finančne vyhovujúce domy, ktoré sme sa rozhodli pozrieť . Na moje prekvapenie mi prišla odpoveď na email, ktorý som krvopotne písal v maďarčine, v slovenčine. Neskôr som zistil, že v pohraničných oblastiach sa snažia zamestnávať aj ľudí, ktorí ovládajú reč susediacej krajiny. Pani z realitky mi teda odpísala v slovenčine a v kontakte mala aj slovenské telefónne číslo. Pri prehliadke domov nám ochotne všetko vysvetlovala v slovenčine, aj keď ja rozumiem aj maďarčine. Asi po týždni zvažovania sme sa rozhodli pre jeden z nich a preto som ju opäť kontaktoval so žiadosťou o informáciu, čo všetko obnáša taká kúpa.

V druhom rade prišlo teda o podpis rezervačnej zmluvy. Tu si môže realitná kancelária pýtať nejaká zálohu, ktorá sa ale väčšinou vypláca až pri podpise kúpnej zmluvy. Pri domoch je to štandardne 10 % z ceny nehnuteľnosti. Možno si poviete, že je to slušná suma, ale ak si pozriete ceny nehnuteľnosti v pohraničnej oblasti v Maďarsku a ceny v Bratislave, potom sa Vám táto suma bude zdať až smiešna.

Nasledoval teda podpis zmluvy. Zmluva sa podpisuje výhradne u notára a nie v realitnej kancelárii ako to býva u nás na Slovensku. U notára som sa stretol s prvým veľkým prekvapením. Zmluvy sú samozrejme štandardné, prebiehajú ich úpravy priamo u notára, ale tu zasadnú obe strany a celú zmluvu pred Vami číta notár a každý bod vysvetlí. Samozrejme môžete zasiahnuť a povedať si svoje požiadavky, ale notár sa snaží o to, aby bola zmluva rovnako výhodná pre obe strany. Len pre porovnanie u nás dostanete zmluvu od realitky a po prečítaní ju môžete podpísať alebo ju dať prepracovať, otázne je, či viete z právneho hľadiska usúdiť, či obsahuje všetko čo má alebo nemá. Pri podpise musí mať predávajúci aj energetický certifikát, čo v mojom prípade nemali k dispozícii, ale dostali ultimátum, že ho musia do týždňa dodať. Pri podpise sa vypláca dohodnutá zálohová čiastka predávajúcim a platí sa aj notár, ktorého hradí kupujúci. Notár berie štandardne 0,5 % z kupovanej sumy. Samozrejme, že to nie je málo, ale aspoň máte pocit, že ten notár si tie peniaze zaslúži. Ďalšia vec, ktorá ma úplne prekvapila, pri podpise zmluvy musí notár potvrdiť s aktuálnym (najviac 2 dni starým) výpisom z katastra, že predávajúci je výlučným majiteľom nehnuteľnosti.

S podpísanou zmluvou idete na imigračný úrad, kde sa prihlásite na pobyt v zahraničí. Ja som musel ísť do Gyoru, kde som vyplnil formulár, počkal na radu a po podpísaní preukazu ho zaliali do fólie a už som bol zaregistrovaný. Tu sa samozrejme konalo moje ďalšie prekvapenie. Každý úradník bol veľmi príjemný a nápomocný. Na stene mali nápis, že žiadne darčeky za ich prácu neprijímajú, jedine úsmev. Na tomto úrade sa vybavuje registrácia imigranta, kde sú potrebné nasledovné doklady: výpis z účtu za posledné 3 mesiace, kam prichádza výplata (nie je nutný preklad), občiansky preukaz alebo pas a zmluva o kúpe. Odišiel som s kartičkou o registrácii. Dané dokumenty odosielajú do Budapešti na spracovanie, následne do 3 týždňov príde už na adresu kupovanej nehnuteľnosti kartička, tzv “lakcím kártya”. Je to akási náhrada trvalého bydliska na Slovensku a je to vlastne kartička, ktorá hovorí o tom, kde máte bydlisko. Pre kupujúceho je kartička potrebná ale pre ďalšie osoby je tiež vhodné aby ju mali. Pri náhodnej kontrole policajtmi je dobré sa ňou preukázať a policajti sa následne správajú ako k domácemu obyvateľstvu.

Po vybavení danej kartičky môžete vybavovať úver v banke. Pri banke záleží od dĺžky úveru a sumy úveru, podľa toho sa banky stavajú k danej situácii. Musíte rátať s tým, že ak chcete viac ako 50 % ceny, bude Vás to stáť viac času. Pre vybavenie úveru sú potrebné nasledovné doklady:

Pripomínam preklady, ktoré nemusia byť úradné (aspoň u mňa stačili klasické preklady). Najväčší šok som zažil práve na daňovom úrade. Po vstupe na daňový úrad sme prišli do čakárne, kde sme si zobrali časenku. Mimochodom časenky sú u nich asi na všetkých úradoch, na imigračnom, v banke, na daňovom. Po vytlačení časenky ku mne pribehol pán, ktorý sa ma spýtal, čo chcem vybaviť. V Maďarsku sa platí daň aj z kúpy aj z predaja nehnuteľnosti a preto je nutná registrácia, kde výsledkom je akési DIČ. Po informovaní, čo idem riešiť, teda registráciu, spýtal sa, či som už niečo také riešil. Potom ako som mu povedal, že to riešim prvý krát, zobral formulár formát A3, položil na “rečnícky pult”, kde prstom presne ukazoval položky, ktoré mám vyplniť, kde mám aký údaj napísať. Celý formulár som do minúty mal vyplnený. Týmto chválim daného pána a systém, ktorý majú zavedený. Možno si teraz mnoho z Vás povie, že to bola náhoda, no po mne prišlo niekoľko ďalších ľudí vybavovať svoje záležitosti a tento pán každému ochotne pomáhal. Konieckoncov preto je tam aby pomáhal. Po chvíľke som bol zavolaný na vybavenie. V miestnosti bolo 6 administratívnych pracovníkov. Na moje počudovanie (mám svoje skúsenosti z daňového úradu v BA) všetci sa tvárili slušne a cítil som sa tam ako zákazník. V preklade: náš zákazník, náš pán. Nechcem nikoho na Slovensku uraziť, no všetci úradníci tam pracovali a všetci sa tvárili milo. Vybavenie potrebného dokladu netrvalo viac ako 10 minúť. Na základe toho, že daný formulár pomáhal vypĺňať človek, ktorý mal potrebné znalosti, nedochádza k chybám a všetci sú spokojní a usmievaví.

U mňa boli niektoré skutočnosti urýchlené a to napríklad úver som mal schválený bez danej kartičky, ale k podpisu došlo až po jej vybavení. Štandardne sa úver vybavuje aj 6 a viac týždňov, pri mne ale išlo o menej ako 50 % kúpnej sumy, preto sa vybrala rýchlejšia banka a úver vybavili do 3 týždňov.

Aby som aj niečo zlé našiel, tesne pred podpisom úverovej zmluvy mi volali z banky, že je problém s vydanou kartičkou o pobyte. Na  imigračnom úrade zrejme zle zaškrtli políčko a vydali mi preukaz s číslom, ktoré má štandardne žena. Prvé číslo pre mužov je 1 a pre ženy 2. Hneď ako som sa to dozvedel, išiel som na imigračný úrad. Chybu si samozrejme priznali bez toho aby som musel zvyšovať hlas. Okamžite vykonali nápravu údajov v systéme a dotyčný úradník volal na centrálu aby sa to čo najrýchlejšie vyriešilo. Po úprave údajov vytlačili novú registračnú kartičku, starú zlikvidovali. Naštastie novú kartičku o adrese mi vedel úrad vydať na počkanie a nemusel som čakať 3 týždne. Pán na imigračnom úrade mi napísal na papierik miesto matriky aj s adresou a vysvetlil kam sa mám dostaviť. Veľmi sa ospravedlňoval za vzniknutý problém, ale nakoľko sa daná záležitosť vybavila na počkanie, nemám najmenší dôvod sa hnevať, naopak teší ma to, že k danému problému takto pristúpili. Po príchode na matriku som sa dostavil na informácie, kde sedeli 2 pracovníčky. Po vysvetlení problému mi dali poradové číslo. Na chodbe som čakal cca 10 minút, kým som sa dostal na radu. Po zavolaní ma privítala nová pracovníčka, ktorá po vysvetlení sa ospravedlňovala za vzniknutý problém a so skúsenejšou kolegyňou ihneď riešili danú situáciu. Po skontrolovaní údajov ihneď na mieste vytlačili novú kartičku, starú zoskartovali a po cca 3 minútach som odchádzal s úsmevom.

S potrebnými dokladmi som utekal do banky, kde som riesil uz podpis uverovej zmluvy. Co sa tyka banky, pokiaľ mate možnosť vybaviť si úver na slovensku, určite je to jednoduchšie a rýchlejšie. Každý dokument sa podpisuje na každej strane v niekoľkých kópiách. Na podpis je potrebné si zarezervovať aspoň 2 hodiny. Ak beriete úver sám ako ja, bez spoludĺžnika, budete potrebovať poistku okrem danej nehnuteľnosti aj životnú poistku. Tá samozrejme je aj vhodná pre Vás, nakoľko si niečo aj našetríte, ale je to hlavne pre banku. Nie je ale na celú dĺžnu čiastku, ale len cca 1/5. Pre nás slovákov je tu nevýhoda a to, že úrokové sadzby sú o dosť vyššie. V mojom prípade som sa dostal na 6,5 %, čo je na naše pomery dosť veľa. To sa ale samozrejme môže meniť hore aj dole podľa fixácie. Možno onedlho sa bankový trh EÚ liberalizuje a bude sa dať preplatiť aj úverom zo zahraničnej banky, no ak nie, tak si treba len zvyknúť ;-). Pre tých, ktorí si tu povedia, že za taký úrok ani za svet, dávam do porovnania cenu domu v Maďarsku a u nás:

Nás stojí dom so 104 m2 plochy, s novou strechou, s celkovou plochou pozemku 998 m2 a kurze 1EUR/300 HUF v prepočte cca 57 000 EUR a od Rusoviec cca 8 km. V spomínaných Rusovciach stojí dom o podobnej ploche ale plocha pozemku je do 500 m2 nad 250 000 eur. Pri takomto nepomere si myslím, že aj daný úrok je nič.

Teraz Vás ale určite zaskočím cenou zápisu nového majiteľa na kataster. Pre porovnanie na Slovensku stojí aktuálne štandardný zápis do 3O dní 66 EUR ale ak chce niekto urýchlený zápis, musí uhradiť 266 EUR a zápis je do 14 dní. V Maďarsku podáva zápis do katastra notár a zápis musí prebehnúť do 2 dní od podania. Cena zápisu je 3000 HUF čo je aktuálne v prepočte cca 10 eur.

Čo vy na to?

WordPress SEO fine-tune by Meta SEO Pack from Poradnik Webmastera